Застройщикам придется нести дополнительные расходы, чтобы удовлетворять требованиям властей.
В последнее время государство всерьез задумалось об энергоэффективности жилья, заботясь о комфортном проживании граждан и ратуя за экономию энергопотребления. Но реально ли и выгодно ли строить подобные дома в стране, где отопительный период в среднем длится 7-8 месяцев, а климат гораздо суровее, чем в Европе, освоившей строительство энергоэффективных домов уже давно? А возможно, что затраты на возведение дома не окупятся никогда? За ответами мы обратились к экспертам строительной отрасли.
— Насколько реально требование Правительства РФ все новое жилье строить только энергоэффективным?
Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE: «Строить энергоэффективное жилье вполне реально – современные технологии и используемые материалы позволяют выполнить данную задачу. Внимание властей к вопросу сбережения ресурсов – это продолжение единой стратегии, к которой относится, например, обязательная установка индивидуальных счетчиков на воду и отопление. Тогда, кстати, несмотря на очевидное преимущество их наличия для большинства собственников, по факту многим пришлось буквально навязывать установку прибора. В новостройках же все дома уже имеют индивидуальные счетчики. И именно сейчас наиболее логично повышать минимальный класс энергоэффективности. Это поможет оптимально расходовать ресурсы со стороны как самих собственников, так и застройщиков.
Другое дело, что внедрять энергоэффективные технологии нужно не только в ультимативной форме, но и методом регулирования спроса на такое жилье. Только если покупатели будут понимать финансовую выгоду от покупки квартиры в энергоэффективном доме и смогут существенно сэкономить, они будут делать выбор в пользу ресурсосберегающих новостроек, простимулируют девелоперов на строительство таких объектов».
Наталья Шаталина, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки»: «Достаточно сложно однозначно ответить на вопрос о том, насколько реально строить абсолютно все жилье энергоэффективным. Несомненно, современные дома лучше сохраняют тепло, что позволяет жильцам экономить на оплате коммунальных услуг. Но данные свидетельствуют о том, что в этом вопросе мы сильно отстаем от западных стран. В тоже время не стоит забывать и о том, что даже если девелопер решит применить при строительстве дома энергоэффективные технологии, то в последующем он может столкнуться с тем, что далеко не каждая управляющая компания имеет ресурсы для обслуживания и эксплуатации такого дома.
Как сообщается на сайте Мосгосстройнадзора, специалисты Центра экспертиз, исследований и испытаний в строительстве в 2017 г. провели проверку новостроек, чтобы выяснить, насколько современные дома соответствуют параметрам энергоэффективности инженерных систем: 179 домов подтвердили свой класс энергоэффективности от нормального «С» до очень высокого «А».
Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group (девелопер ЖК «Level Амурская»): «Согласно законодательству, дома, которые вводятся в эксплуатацию, должны получать паспорта энергоэффективности с указанием класса – от «А++» (максимально энергоэффективный) до «G». Как правило, класс «А» характерен для жилья повышенной комфортности. Новостройки массового сегмента обычно соответствуют энергоэффективности класса «D» или «С».
Да и покупатель сегодня не столь явно реагирует на класс энергоэффективности будущего жилья. Культура энергопотребления у нас пока не на высоте, а энергоэффективные дома начали строить 5-7 лет назад, поэтому опыта их эксплуатации не так много. Но если со временем люди увидят, что разница в оплате коммунальных услуг достигает 15%, они задумаются: не выгоднее ли чуть переплатить при покупке, зато потом долгие годы экономить на коммуналке?
До конца 2018 г. Госдума обещает принять законопроект, согласно которому собственникам квартир в энергоэффективных домах предоставят налоговые льготы на недвижимость. На мой взгляд, если говорить о таких льготах, сначала нужно модернизировать систему ЖКХ, а уже потом стимулировать жителей. Что же касается влияния высокой энергоэффективности жилья на его стоимость, то оно незначительно, но может стать дополнительным стимулом к покупке, ускорив процесс принятия решения в пользу того или иного проекта».
Павел Брызгалов, директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер»: «Думаю, выполнить требование вполне возможно. Многие компании, в том числе ФСК «Лидер», не первый год используют при строительстве зданий материалы и технологии, позволяющие сделать жилой дом более энергоэффективным. Класс энергоэффективности проектируемых и строящихся объектов у нашей компании не ниже «В», что обеспечивает уменьшенный расход тепловой энергии на отопление и вентиляцию здания на 15-30% от нормируемого».
Роман Сычев, генеральный директор Tekta Group (девелопер ЖК «Маяковский): «На мой взгляд, требование возводить новые дома с учетом энергоэффективности верное. Вкладываясь сейчас в строительство экономичных домов, в будущем мы сократим расходы потребителей и организаций, увеличим срок службы зданий и оборудования.
Однако вся острота вопроса состоит в критериях энергоэффективности. В недавно вступившем в силу постановлении Правительства обозначены точные даты и четкие целевые показатели. К примеру, объем тепло- и электроэнергии, необходимый для новостроек, должен снизиться относительно среднего сегодняшнего уровня на 20% с 1 июля 2018 г., на 40% с 1 января 2023 г., на 50% с 1 января 2028 г. При этом за последние десять лет общий уровень энергоэффективности вырос только на 13%, поэтому достичь заданных параметров будет очень непросто. Кроме того, нужно понимать, что процесс повышения эффективности зданий и оборудования с точки зрения их экономичности имеет определенные технические границы. Многие застройщики уже сегодня используют наиболее эффективные материалы, стеклопакеты и оборудование, которые дают результат, но он совсем не всегда исчисляется десятками процентов экономии, как того хотят власти.
Наконец, есть еще одна проблема: почти все передовые установки и оборудование, необходимое для повышения энергоэффективности, поставляется к нам из зарубежья. Учитывая колебание валют, такие приобретения могут быть очень дорогими, а российских аналогов нет. В данной ситуации застройщикам придется нести дополнительные расходы, чтобы удовлетворять требованиям властей. Огромный объем инвестиций при этом будет вкладываться в зарубежные производства».
— Какие технологии, материалы и оборудование делают новое жилье реально энергоэффективным?
Мария Литинецкая: «Главная задача при строительстве энергоэффективных домов – это устранение или модернизация источников теплопотерь. В обычном многоэтажном корпусе слабыми местами являются окна, стены, вентиляция и даже крыша. Для того, чтобы утеплить дом, используется принцип многослойности с несущим и теплоизоляционным блоком, утеплителем, облицовкой. Чем больше слоев и качественней утеплитель, тем энергоэффективнее будет дом.
Но главным источником теплопотерь становятся окна. В энергоэффективных зданиях используются специальные оконные конструкции, в которых камеры заполняются газом, выполняющими роль звуко- и теплоизолятора. При этом сама площадь остекления становится все больше, что помогает свести к минимуму пользование искусственным освещением».
Наталья Шаталина: «Энергоэффективность дома повышается за счет рационального потребления энергоресурсов: установки энергосберегающих ламп и датчиков движения, меридионального расположения дома и т.д. Высокую эффективность в энергосбережении показывают индивидуальные тепловые пункты, регулирующие подачу тепла в зависимости от погодных условий.
Кроме того, стены дома утепляются минеральной ватой и обшиваются дополнительно специальными панелями, на дверях в подъездах и тамбурах устанавливаются доводчики, в домах устанавливаются двойные или тройные стеклопакеты, устанавливается система приточно-вытяжной вентиляции с рекуперацией тепла».
Кирилл Игнахин: «Чем современнее технологии, использованные при строительстве, тем меньше в процессе эксплуатации дом будет потреблять энергии на водоснабжение, отопление и вентиляцию.
В Москве и области используются, в частности, индивидуальные теплопункты, системы «умный дом», оснащенные автоматикой для контроля за всеми инженерными системами, энергосберегающие лампы, счетчики тепловой энергии на отопление, системы кондиционирования и др.
Современные строительные технологии позволяют утеплять фасады и кровли, устанавливать индивидуальные радиаторы с терморегуляторами. Хотя, например, часто установка стеклопакетов оставляет желать лучшего: по отзывам новоселов, даже на качественных окнах порой невозможно отрегулировать фурнитуру таким образом, чтобы избежать продуваний, в результате окна приходится просто менять».
Павел Брызгалов: «Повышение класса энергоэффективности достигается за счет сокращения площади ограждающих конструкций. Это могут быть, например, широкие секции или здания башенного типа. Повысить энергоэффективность можно и с помощью увеличения расчетного сопротивления теплопроводности ограждающих конструкций. Другими словами, необходимо увеличить утепление и толщину стен, толщину профилей, заполнений, теплоотражающих покрытий окон. Например, на наших объектах устанавливаются двухкамерные или трехкамерные стеклопакеты из низкоэмиссионного стекла – они позволяют сохранить тепло и не пропускать холод, а также многотарифные электросчетчики и радиаторы отопления с регулировкой температуры, в местах общего пользования – датчики движения и светодиодного освещения. Мы также проводим качественное утепление стен, чтобы обеспечить их энергоэффективность».
Роман Сычев: «С точки зрения использования энергоэффективных материалов на сегодняшний день, я полагаю, мы уже близки к исчерпанию ресурсов по повышению их эффективности. Проще говоря, мы строим достаточно теплые стены, крыши, монтируем соответствующие светопрозрачные конструкции. Для повышения энергоэффективности необходимо концентрировать внимание на оборудовании. К примеру, в ЖК «Маяковский» внедрена более эффективная система поквартирного обогрева. Каждая квартира оснащается теплосчетчиками, которые дают возможность учитывать конкретные объемы потребляемой жителями квартир энергии. Кроме того, такая система позволяет регулировать климатический режим и снижать до минимума затраты, к примеру, на период длительных отъездов. Такой подход снижает расходы тепловой энергии примерно на 20-30%. Также мы используем энергоэффективные лифты финского производителя, которые позволяют сократить количество потребляемой данным оборудованием энергии на 70%, а лифты, между прочим, затрачивают до 10% от всего электричества в доме».
— Насколько применение энергоэффективных материалов и технологий удорожает строительство жилья?
Мария Литинецкая: «Строительство энергоэффективных домов обходится дороже не только с точки зрения используемых материалов, но и из-за потери полезной площади. К примеру, у застройщика есть определенная площадка, на которой он должен разместить дом. Для упрощения расчетов допустим, здание квадратное по периметру и каждая его сторона равна 25 м. Чтобы повысить класс энергоэффективности дома, застройщику приходится увеличивать толщину стен для меньшей теплопотери. Даже при наращивании к стене трех сантиметров от общей площади теряется порядка 3 кв. м на этаже или около 60 «квадратов» в двадцатиэтажном доме, а это – двухкомнатная квартира. Поэтому застройщику все же выгоднее строить корпуса с коэффициентом энергоэффективности «С» или «В», себестоимость которых ниже. К тому же за счет меньшей толщины стен можно продать большую площадь».
Наталья Шаталина: «По оценкам некоторых экспертов, при строительстве дома с использованием энергоэффективных технологий себестоимость строительства 1 кв. м увеличивается примерно на 7-9%. И, с одной стороны, это не критичная сумма. Однако увеличение затрат себестоимости строительства обычно влечет и увеличение продажной стоимости. А как показывает практика, большинство покупателей, выбирая жилье, в первую очередь ориентируется на бюджет покупки, и мало кто задумывается, что со временем экономия на оплате коммунальных услуг, так сказать, «вернет» переплату за покупку квадратных метров в энергоэффективном доме. Вполне возможно, это является одной из причин, почему внедрение подобных технологий происходит довольно медленно».
Кирилл Игнахин: «Если класс энергоэффективности определен с самого начала проекта – это не очень сильно повлияет на рост цены квадратного метра. Не исключаю, что в ближайшие годы доля такого жилья будет расти.
Государство по аналогии с установкой счетчиков стремится более эффективно использовать энергетические ресурсы не только собственников, но и застройщиков. А т.к. по расчетам со временем для отопления новостроек количество тепловой энергии будет уменьшаться, это скажется и на снижении себестоимости строительства».
Роман Сычев: «Конечно, энергоэффективность стоит дорого. Если застройщики действительно постараются ее повысить хотя бы на 40% к 2023 г., как того требует постановление Правительства, то себестоимость строительства безусловно вырастет, особенно для покупателей массового жилья, ведь в высокобюджетных сегментах эти технологии уже широко применяются. Рост энергоэффективности будет связан с закупкой в Европе, Северной Америке и Японии очень дорогих систем, которые, учитывая российские реалии, могут быть очень эффективными с точки зрения энергетики, но сведут на минимум какой-либо позитивный экономический эффект. Нам необходимы собственные разработки в этой области, вписанные в ценовой контекст российской экономики».
